30 Novembre 2022

Le CER comunità energetiche rinnovabili – i riflessi condominiali

Relazione dell’avv. Ladislao Kowalski, Segretazione Nazionale ANADIMM, in occasione del Convegno, Casa tra Valori e Valore, dell’11.11.22, in Roma.

Nella convulsa e complessa ricerca di energia prodotta da fonti rinnovabili, una forte aspettativa è riferita alle CER, Comunità Energetiche Rinnovabili.

Si tratta di un servizio diretto a condividere collettivamente energia rinnovabile prodotta localmente, che viene erogata da questa nuova figura economica che mette insieme le diverse posizioni di: privati (comprendendo anche i condomini), aziende, pubbliche amministrazioni.

In pratica un servizio come quello per la fornitura di e.e., acqua, gas, rifiuti ….

Alla CER viene conferita l’e.e. prodotta da fonti rinnovabili, non autoconsumata dal produttore, distribuita a chi non possiede un impianto fotovoltaico o simili.

Il servizio viene pagato dai fruitori.

L’e.e. immessa in rete dai produttori (la CER è composta dai PRODUTTTORI e UTENTI aziendali/domestici) è pagata al medesimo valore concesso dal GSE (gestore servizi elettrici) o da altra forma. FRUITORI e CONSUMATORI, che costituiscono le categorie dei soci partecipanti, hanno a loro volta, degli incentivi.

L’ipotesi che coinvolge l’interesse condominiale, è quella per cui il condominio ex art. 1120 comma 2 n. 2 c.c. decida di realizzare, sulle proprie parti comuni (lastrico solare …), un impianto fotovoltaico. Oltre alla decisione condominiale anche i singoli possono occupare, per produrre energia per la singola unità, il lastrico solare ed ogni altra idonea superficie comune oltre che, ovviamente, sulle parti di proprietà individuale. Ciò ex art. 1122 bis, commi 2 e 3, c.c.

§§§

Vanno, quindi, esaminate, le situazioni che si verrebbero a realizzare in ordine alle:

1. decisioni che il condominio dovrà assumere (maggioranza?) nonché il coordinamento con l’utilizzo da parte del singolo;

2. ripartizione dei costi;

3. consumo condominiale dell’e.e. prodotta;

4. consumo da parte dei singoli condomini dell’e.e. condominiale;

5. utilizzo dell’e.e. non consumata;

6. partecipazione alla CER;

7. obbligatorietà delle decisioni assembleari.

§§§

1) decisioni che il condominio dovrà assumere (maggioranza?) nonché il coordinamento con l’utilizzo da parte del singolo

La novella del 2012 di riforma del condominio, in relazione alla produzione di energia da fonti rinnovabili, ha introdotto due disposizioni che oggi si combinano con la nuova iniziativa delle CER:

• l’art. 1120 c. 2, n. 2, prevede le “… innovazioni per opere ed interventi per la produzione di e.e. mediante utilizzo di impianti di cogenerazioni, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale per il godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie. …”.

Nel caso la maggioranza richiesta è di 500/1000 oltre la maggioranza degli intervenuti ai sensi dell’art. 1136 n. 4 c.c.

Vanno sempre rispettate la stabilità, la sicurezza ed il decoro;

• l’art. 1122 bis autorizza il singolo ad installare “… impianti, non centralizzati, per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuare dell’interessato …”;

1. 1. nel caso, pertanto, al singolo condomino è riconosciuto il diritto senza, quindi, la necessità di autorizzazione assembleare. A quest’ultima è attribuita, esclusivamente, la facoltà di: “… prescrivere … adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio …”;

   2. altra particolarità del caso specifico, che conferma, quindi, il buon diritto del singolo condomino, è quella per cui l’assemblea, su richiesta degli interessati, può provvedere “… a ripartire l’uso del lastrico solare o delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea … può subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per danni eventuali … ”;

   3. sempre nel caso di specie è previsto il diritto a “… l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale che deve essere consentito ove necessario per la progettazione e l’esecuzione delle opere …” (art. 843 cc accesso al fondo). Non è prevista alcuna autorizzazione per gli impianti destinati alle singole unità abitative;

   4. i provvedimenti di cui sopra prevedono la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti (art. 1122 bis, c. 3 e art. 1136 c. 5 cc).

Si tratta, in sostanza, di una applicazione ampliata dell’art. 1102 del c.c.

Le due citate disposizioni, art. 1120 e 1122 bis c.c. distinguono, quindi, tra un intervento condominiale ed un intervento singolo. Sulla seconda delle due disposizioni è recentissimamente intervenuta la Cass. con l’arresto del 17/01/23 n. 1337:

“L’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1122-bis c.c., che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea. Ne consegue che all’eventuale parere contrario alla installazione di un tale impianto espresso dall’assemblea deve attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante, con riferimento al quale non sussiste l’interesse ad agire per l’impugnazione della deliberazione ai sensi dell’art. 1137 c.c.”

A questo punto, quindi, si pone il problema del confronto tra i due distinti diritti. Pacifico che, se il condominio interviene occupando il lastrico o suddividendo l’area tra i condomini, non sorgerà problema alcuno. Tuttavia come si coniuga l’eventuale occupazione che il singolo faccia dell’intero lastrico solare o della sua maggior parte. Ciò qualora il condominio non eccepisca o contesti alcunchè, ferma la prescrizione di modalità o l’imposizione di cautele e salvo il decoro architettonico, laddove, in un secondo momento, il condominio voglia occupare il lastrico. Ne sorge, evidentemente, il contrasto tra l’occupazione già avvenuta da parte del singolo e la pretesa condominiale. Varrà, come previsto nel rispetto delle distanze, una sorta di diritto di prevenzione, per cui la situazione di fatto verrà governata da chi primo abbia realizzato l’opera. Oppure si potrà prevedere la liberazione degli spazi che non consentano la realizzazione degli interventi o la divisione del lastrico tra i condomini. Appare evidente che la riqualificazione dei lastrici solari, un tempo mera copertura degli edifici, ha valorizzato gli stessi quale entità avente anche un valore di autonomia con i quali il condominio dovrà fare i conti.

2) ripartizione dei costi (maggioranza?).

La realizzazione di impianti condominiali è soggetta, ex art. 1120 comma 2 c.c., alla metà del valore dell’edificio ed alla maggioranza dei partecipanti all’assemblea (art. 1136, c. 4). Trattandosi di delibera assembleare relativa a interventi di natura comune, la stessa è obbligatoria anche nei confronti dei dissenzienti. Ciò atteso il generale obbligo di rispetto delle decisioni assembleari ai sensi del I° comma dell’art. 1137 cc. “… le delibere prese dall’assemblea a norma degli artt. Precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. …”;

3) consumo condominiale dell’e.e. prodotta.

L’energia elettrica prodotta dall’impianto condominiale, sarà autoconsumata in sito dal condominio con il conseguente beneficio a favore dell’intera compagine condominiale;

4) consumo da parte dei singoli condomini dell’e.e. condominiale.

L’e.e. in eccedenza potrebbe essere ripartita fra i condomini che ne chiedessero l’utilizzo (se non sufficiente, con distribuzione turnaria) previa predisposizione dei contatori per misurare e contabilizzare il consumo singolo. I beneficiari corrisponderanno al condominio il prezzo stabilito sulla base del principio che: le spese per il godimento sono sostenute da chi concretamente gode della cosa comune (Cass. 11747/03).

Il ricavato andrà accreditato ai condomini (compresi gli utilizzatori singoli) per le rispettive quote di proprietà millesimale.

Per l’autoconsumo collettivo, quindi quello utilizzato in sito non devoluto alla CER, il condominio, per le somme percepite dal G.S.E., provvederà nel seguente modo “… saranno attribuite a ciascun condomino, in base ai criteri stabiliti dalle delibere assembleari …” (risoluzione 12/03/21 n. 18/E);

5) utilizzo dell’e.e. non consumata.

L’e.e. in esubero costituisce una “sopravvenienza” condominiale della quale il condominio potrà disporre. Se lo stesso sarà parte di una CER, l’energia sarà conferita a quest’ultima ed il condominio percepirà le previdenze previste;

6) partecipazione alla CER.

Si pone il problema della decisione condominiale di partecipazione alla CER. Si può sostenere che la stessa sia ricompresa (v. punto 5) nelle competenze dell’assemblea condominiale nell’ambito, più generale, di approvazione del rendiconto. Ciò quale modalità per disporre circa la soluzione da dare alla “sopravvenienza” (art. 1135 cc, c.1 n. 3 “… approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e al reimpiego del residuo attivo della gestione …”).

Ne consegue, per la relativa delibera, la competenza della assemblea a maggioranza ordinaria (art. 1136 cc, c. 1 e 2 in prima convocazione e c. 3 in seconda convocazione);

7) obbligatorietà delle decisioni assembleari.

Trattandosi, come detto, di decisioni assembleari le stesse sono vincolanti per i dissenzienti.

Pordenone, 08 maggio 2023

Il segretario nazionale ANADIMM

– avv. Ladislao Kowalski –