Locazioni in corso e pandemia: primi orientamenti giurisprudenziali tra disposizioni codicistiche, normativa d’emergenza e DPCM
Le aperture e chiusure delle attività economiche a seguito della pandemia, nei centri cittadini, hanno determinato la richiesta di sospensione, riduzione, rinegoziazione delle locazioni in corso. In molti casi le parti hanno trovato accordi direttamente tra loro in altri casi sono sorti contenziosi giudiziari.
ANADIMM ha esaminato la materia, mettendo a confronto numerosi provvedimenti giurisprudenziali, per vedere quali soluzioni, al momento, siano state assunte.
Ne sono emersi tre diversi filoni interpretativi (vedi allegato schema), utilizzati dalle decisioni, per giustificare o meno le richieste di modifica dei rapporti:
un primo filone ha considerato e valorizzato la normativa del codice civile in tema di responsabilità del debitore, impossibilità sopravvenuta, temporanea, parziale, prevedibilità del danno ed altre disposizioni in materia;
un secondo filone ha considerato, al contrario, la normativa emergenziale quale unica da utilizzare per la soluzione delle controversie;
un terzo filone ha rilevato la illegittimità dei decreti del Presidente del Consiglio dei Ministri, DPCM, quali provvedimenti amministrativi incidenti sulla libertà delle persone.
Al momento, pertanto, rispetto al diritto o meno di rinegoziazione dei rapporti in corso – che non si limitano esclusivamente alle locazioni ma che riguardano anche gli affitti d’impresa, i contratti di fornitura e subfornitura, quelli turistici ed altri – le decisioni assunte nei diversi Tribunali hanno dato soluzioni diametralmente opposte una dall’altra.
In alcuni casi, come in un provvedimento del Tribunale di Venezia del 16/11/20, si è addirittura ridefinito il canone di locazione nei vari momenti dell’epidemia.
In altri, come Tribunale di Roma del 19/02/21, si è sancito che non vi è esistenza di norme o principi, salvo i casi espressamente previsti, che attribuiscono al Giudice un potere di modificare i rapporti.
Sempre il Tribunale di Roma, con provvedimento del 16/12/20, ha rilevato la illegittimità dei DPCM quali provvedimenti che hanno imposto la compressione di diritti fondamentali. E’ stata, quindi, ritenuta l’inammissibilità della richiesta modifica delle regole contrattuali, atteso che la domanda è fondata su un danno da attività provvedimentale illegittima.
Il Tribunale di Pordenone l’8/07/20 e quello di Milano il 24/07/20, hanno ritenuto che gli effetti giuridici delle misure di prevenzione e contenimento connesse con l’emergenza sanitaria vanno definiti solo sulla base degli interventi legislativi in materia, rappresentati dalle disposizioni emergenziali. Dalle stesse risulta che il legislatore ha inteso intervenire sugli stessi solo con la disciplina eccezionale e solo nelle ipotesi lì espressamente previste.
I provvedimenti analizzati sono stati riassunti in uno schema.
E’ risultato (vedi schema riassuntivo allegato) che in nove casi i Tribunali hanno ritenuto di non ammettere la revisione dei rapporti laddove, in sette altri diversi casi, ciò è stato accolto.
Esaminata la materia ANADIMM ritiene che gli elementi da considerare rispetto al problema evidenziato, siano quelli riferiti alla valutazione del rischio di impresa come discrimine rispetto agli obblighi di cui al contratto di locazione (v.si Quotidiano del Sole 24 Ore, Condominio, 10/04/20).
Avv. Ladislao Kowalski
Segretario Nazionale ANADIMM
Allegati: Schema filoni interpretativi e Schema riassuntivo
