L’esercizio parziale del diritto di prelazione agraria
L’esercizio parziale del diritto di prelazione agraria
Quando viene posto in vendita un compendio immobiliare costituito da più fondi sorge alle volte la questione del se il coltivatore diretto confinate possa esercitare il suo diritto di prelazione limitatamente ai fondi che confinano con quelli di sua proprietà. Analizzerò brevemente la questione per giungere ad una risposta alla luce delle prenunce della Corte di Cassazione e della dottrina.
Il principio già più volte enunciato dalla Corte di Cassazione in materia di esercizio del diritto di prelazione del confinante su un complesso di terreni unitariamente posti in vendita è quello secondo cui non è ammissibile la domanda di riscatto parziale proposta limitatamente a una parte del compendio unitariamente alienato quando i fondi siano tutti funzionali all’esercizio di un’azienda agricola unitaria. Il proprietario coltivatore diretto confinante con alcuni soltanto dei fondi messi in vendita non può esercitare su essi alcun diritto di prelazione parziale, quando ciò ostacoli la cessione dell’intero compendio, oppure determini che la cessione stessa avvenga ad un prezzo globale inferiore a quello previsto.
Cass. Sez. III Civ. 10 novembre 2009, n. 237453 «Il proprietario originario, come non può essere privato del diritto di alienare l’intero compendio, così non può essere costretto ad accettare un prezzo inferiore a quello convenuto con il terzo”.
L’interesse del proprietario a disporre del proprio diritto a vendere l’intera estensione del compendio agricolo prevale quindi sul contrapposto interesse del confinante ad acquistare per espandere la propria attività di coltivazione. Perché ciò si verifichi devono però, secondo a Cassazione, esserci tutti e tre i seguenti presupposti:
- il complesso di terreni sia funzionale all’esercizio di un’impresa agricola unitaria;
- la prelazione del confinante sia esercitata su alcuni dei terreni e non sull’intero compendio compravenduto;
- il prezzo offerto all’alienante sia inferiore al corrispettivo concordato con il terzo acquirente.
Il confinante potrà comprare tutto il compendio, compresi i fondi non confinanti con la sua proprietà. In questo caso infatti il proprietario non subisce alcun danno.
Un problema si porrebbe, ma è un’ipotesi più di scuola che reale, se il confinante offrisse al venditore l’intero prezzo da quest’ultimo concordato con l’acquirente originario ma per acquistare solo i fondi confinanti con la sua proprietà. In questo caso il principio della parità di condizioni sarebbe salvo, ma il proprietario sarebbe costretto a rimanere proprietario di una porzione di terreni nei confronti della quale sarebbe ormai venuto meno il suo interesse, e la cui funzionalità sarebbe in qualche modo ridotta. Non si rinvengono pronunce in merito.
Questione diversa è quando il distacco dei fondi confinati dal compendio sia possibile senza menomare l’unità poderale. Secondo la Corte Suprema la prelazione e il riscatto agrario da parte del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita sono configurabili anche quando quest’ultimo costituisca parte di un blocco immobiliare più ampio oggetto della vendita, sempre che il suo distacco dal complesso fondiario non menomi un’unità poderale inscindibile o un’unica azienda agraria, ma l’appezzamento costituisca un’unità poderale autonoma e distinta dal resto dei terreni.
In conclusione il proprietario del fondo confinante deve esser preferito al terzo compratore solo se offre di acquistare l’intero compendio, a parità di condizioni. Se però viene accertata l’autonomia funzionale della singola porzione su cui è esercitata la pretesa, è consentito l’esercizio del riscatto solo su quella parte al prezzo correlativo (la cui determinazione, in caso di vendita “in blocco”, non sempre è agevole). La porzione interessata dal diritto di prelazione e riscatto del confinante deve ovviamente essere quella materialmente contigua con il suo fondo.
Avvocato Andrea Callegari
